基本情况

浅谈养老项目的开发流程、关键点及核心理念

来源:80后的养老联盟发布时间:2018-06-11 13:20:11

张纯宇简介

  80后养老事业联盟注册成员

  子午线(北京)国际养老服务有限公司联合创始人

  英国谢菲尔德大学MBA

  国家发改委中国投资协会新兴产业中心养老产业部副主任

  深圳市养老现状与对策专家组成员

  新疆建设兵团养老协会专家顾问
 

  2013年是中国养老产业化发展的元年。在此之前政府作为养老政策的制定者、执行者和服务的供给者,从土地划拨、物业建造到后期运营,多由政府或相关事业单位负责。服务的主体人群主要是三无人员、残障人士及特困人员等社会弱势群体,注重社会效应,突显养老的公益属性和福利属性,我们称之为养老事业。这个阶段的养老服务设施就是大家耳熟能详的:养老院、敬老院、幸福院、荣军院,福利中心等。从2014年开始,从中央到地方各种养老政策密集发布,政府引导养老向产业化发展的信号越发明显。政府逐渐从养老服务供给的主体转向政策的制定、产业的引导和市场的管理。

  养老项目开发的基本流程和主要的关键点

  顶层设计:明确自身定位,即“我是谁”的问题。到底是投资商、开发商还是运营商?

  市场调研分析报告:市场调研为项目定位提供决策依据。这部分主要包含宏观环境研究、养老市场研究、项目本体研究和养老政策研究四个部分。

  市场细分及项目定位:市场细分做差异,项目定位决生死。现阶段中国的养老投资环境极其复杂,面临着顶层设计不完善、市场培育不成熟、服务供需不平衡等诸多问题。

  服务体系搭建:服务让钢筋混凝土变得有温度。养老服务可涉及家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、护理、照料等综合服务,不论提供何种服务,都是以“老年人的需求”为核心,结合目标客群的身体、心理、智力、社交等维度的需求来设计服务产品和内容。

  运营管理体系搭建:高效完备的运营管理体系是高品质服务的坚实保障。运管体系又包含若干子系统:财务管理、人力资源、市场营销、后勤保障、风险防控、医疗康复、生活照料、文化娱乐、教育培训等。组织架构是养老机构管理体系的核心,是部门设置、职能规划、流程运转和组织资源的基本要素。

  盈利模式&商业模式:土地性质是影响盈利模式和商业模式设计的关键因素。

  “齿轮生态”合作机制

  我们强调:养老产业的核心是服务。通过优质服务使得养老资产、品牌不断升值。很多中高端的养老项目在硬件上采取了“五星级宾馆+三甲医院”的建造和装修标准。项目的高端定位在一定程度上需要硬件作为支撑,但一味地追求硬件的奢华只能会逐渐远离老人的真实需求。毕竟前期投入的建造成本,最终都是要由老人和家属买单的。

  实践中,我们遇见过这样一个案例。项目位于广东省的一个地级市,业主在当地持有大量各种类型的物业。由于有一些是闲置或是低效物业,所以业主一直在寻求盘活这些资源的路径。委托我们做养老策划方案的项目是一个入住率不高的度假村,距城区大约30分钟车程。在我们接触项目之前,业主已经招募了一个养老团队并成立了健康养老事业部,主要成员来自医疗、酒店和餐饮等行业,但没有专业的养老策划和运营管理人员。公司决策层在审阅了内部团队做出的项目策划方案后,对项目的定位和方案可实施性均有较大疑虑。通过老客户联系到我们,并希望给他们的策划方案提些意见和建议。我们提出几点反馈意见:1.推翻了原策划方案中55-70岁的活力老人这一客群定位。原因是既然定位是机构养老的方式,低龄的活力老人几乎是没有入住养老机构的需求。2. 重新做改造装修的预算,因为对现有物业在改造前没有进行专业的评估和缺少对养老照料设施系统性的认识。3. 对智慧养老的应用和工程实施做了可落地的执行方案,用科技手段创造新的老年生活方式。

 

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